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三四线城市的房价“停稳了”吗?未来农民工成购房主力?

2016年03月22日10:52        手机看新闻
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近几个月以来,北上广深的楼市因政策利好等一系列因素的推送,市场可以用火爆来形容。与之不同,形成鲜明对比的却是三四线城市的楼市犹如被“冰冻”一般,毫无生色。

而在近日召开的记者会上,住建部部长陈政高认为,两极分化严重已是中国楼市的一大特点。他认为在中国楼市库存严重,去年年底库存达到了7.18亿平方米,同比增长了15.6%;今年1—2月份库存又达到了7.39亿平方米,增速达到了15.7%,额库存主要集中在三四线城市。

三四线城市房价为何冰冻?目前我国的房地产市场似乎和上世纪80年代的日本非常相似,当时日本的房价从1985年开始在6年内增长了3倍,随后从1991年开始出现了断崖式下跌。中国房地产市场是否有系统性风险?未来三四线城市的房价还有上涨的可能性吗?

三四线城市房价为何冰冻?

一般而言,中国一线城市主要是服务业发达,第一产业和第二产业一般都分布在三四线城市。最近几年中国经济最大的特点正是第三产业服务业进一步扩张,相应其从业人员的收入看涨,则一线城市居民收入是增加的,或者降幅不大,而三四线城市的第二产业和第一产业持续萎缩,尤其是钢铁、煤炭、化工等等基础性的产业更成为非常严重的过剩产能,缺乏持续创造价值的能力,这直接影响了三四线城市居民的购房有效需求。

同时,人口因素对购房的需求也非常重要,中国最近几年的人口流动趋势是,二三线城市人口向一线城市流动,三四线人口流向二线城市,农村人口向三四线流动。前两个环节目前还在进行,但是农民工进三四线城市脚步其实在放慢,一个是一二线城市对他们更有吸引力,他们可能选择一二线城市,因为经济发达,就业机会多,另一个是大多数农民事实上没有足够的购买能力去三四线城市购房。

农民没有购买能力主要是因为收入低,中国农民的劳动生产率可能是世界最低者,改革开放几十年,收入主要是去城市打工得到的劳务费。一般而言,打工收入仅至于糊口,很难去城市置业购房,置业购房者寥寥。

中国楼市会像日本一样“崩盘”吗?

针对有媒体提出“现在社会上有一种担忧,认为目前我国的房地产市场似乎和上世纪80年代的日本非常相似,当时日本的房价从1985年开始在6年内增长了3倍,随后从1991年开始出现了断崖式下跌。中国房地产市场是否有系统性风险?”

陈政高表示,第一,时代不同。日本发生的事情是在20年、30年以前的事情,背景、政治、经济条件和今天都大不一样,甚至是完全不一样了。第二,国情不同。中国和日本的城镇化水平不同,经济发展阶段不同,宏观调控的措施也不同。因此,我要说,不能相提并论。

基于中国独特的国情,中国楼市崩盘的可能性较小。一方面是有城镇化作为基础。另一方面,中国对于房地产调控具备更多的行政手段。

未来城镇购房得靠农民工?

据媒体报道,最近各地陆续出台了一些鼓励农民工进城买房的政策,对此,陈政高表示,要以满足新市民住房需求为主要出发点。当然这个满足也不单纯是购房,还包括租房。鼓励引导农民工进城购房是在落实中央的决策部署。

其次,鼓励引导农民工进城购房有助于推进以人为核心的新型城镇化。最后,农民工购房是自身的需要,有利于农民工在城市就业创业。

“我到一些地方搞过调研,现在一些中小城市农民工的购房占整个购房总量的30%左右,在县城占到了50%,甚至更高。所以我说,农民工在城镇购房潜力是很大的。”

亚豪集团市场总监郭毅认为,对于引导农民工进城购房,加快“去库存”的说法,更多的适用于一线城市打工的农民工,其具备一定经济基础之后,回所在家乡三四线城市甚至县城购房的做法。但是一线城市,甚至部分二三线城市高昂的房价水平,对于农民工来说仍是“望尘莫及”。

(综编自腾讯财经智库、网易财经)

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(责编:张文晖、刘江)

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